На бизнес-форуме в Уфе искали решение проблемы некрупных застройщиков с доступом к финансированию

Представители застройщиков Республики Башкортостан и банков в рамках форума «Международная неделя бизнеса — 2021: инвестиции в будущее» обсудили механизм привлечения проектного финансирования для строительства жилья. Этому была посвящена сессия «Проектное финансирование: настоящее и будущее российской стройки», организованная Ассоциацией застройщиков Республики Башкортостан.

Эксперты отметили, что небольшие строительные компании, работающие в некрупных населенных пунктах, столкнулись с трудностями в получении кредитных средств. В результате объем жилищного строительства в республике в перспективе может снизиться. Региональная Ассоциация застройщиков заявила, что намерена добиться включения региона в госпрограмму по поддержке низкомаржинальных проектов.

В дискуссии приняли участие:

и.о. министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан Егор Родин,

директор департамента строительства архитектуры и комплексного развития территории правительства Республики Башкортостан Олег Байдин,

заместитель управляющего Отделением-Национальным банком по Республике Башкортостан Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин,

финансовый директор ГК «Садовое кольцо» Екатерина Ермакова,

генеральный директор ООО Трест «Крупнопанельное домостроение» Андрей Пестрецов,

директор по инфраструктурным облигациям ДОМ.РФ Марина Слуцкая,

директор Центра государственно-частного партнерства Республики Башкортостан, депутат Курултая РБ Рустем Мусабиров,

директор корпоративных продаж ДОМ.РФ Оксана Харченко,

заместитель председателя Уральского банка ПАО Сбербанк Андрей Волчик,

управляющий директор дирекции отраслевого развития ПАО банк ВТБ Юлия Сидцкая,

начальник управления развития проектного финансирования ПАО Промсвязьбанк Владимир Белых.

Модератор сессии, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Республики Башкортостан Адель Сайфуллина, открывая дискуссию, отметила, что переход на проектное финансирование перевернул рынок жилья. По ее информации, в ноябре 2020 года проектное финансирование использовали около 44% застройщиков республики, а на сегодняшний день их доля увеличилась до 70%. По объемам проектного финансирования Башкортостан, по словам Сайфуллиной, находится на втором месте среди регионов ПФО и на 14-м месте по стране, за год показатели в этой сфере выросли вдвое, и после завершения строительства объектов было раскрыто 4,1 тысячи эскроу-счетов.

Вместе с тем строительные организации столкнулись с рядом проблем, констатировала Сайфуллина. Так, компании недовольны, что банки долго рассматривают их заявки на проектное финансирование, их не устраивает высокая доля собственного финансового участия, а процентные ставки по эскроу-счетам кажутся слишком высокими.

И.о. министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан Егор Родин заявил о необходимости разработать специальные продукты для некрупных игроков строительного рынка, которые ведут деятельность в небольших населенных пунктах региона, — чтобы упростить для них доступ к банковским средствам. В противном случае, предупредил чиновник, застройщики могут выйти из игры, и в небольших городах возникнет дефицит нового жилья.

Директор департамента строительства архитектуры и комплексного развития территорий Правительства Республики Башкортостан Олег Байдин сообщил, что, по данным на 1 декабря 2021 года, проектным финансированием в регионе пользовались 89 застройщиков при реализации 156 проектов. В прошлом году таких компаний насчитывалось лишь 56, напомнил он. Среди лидеров в этой сфере Байдин назвал группы компаний «Первый трест», «Третий трест», «Садовое кольцо» и «Су-10». По количеству открытых эскроу-счетов лидирует Сбербанк, который обслуживает 67 застройщиков. Еще 12 игроков строительного рынка сотрудничают с ДОМ.РФ, остальные — с Промсвязьбанком и ВТБ.

По данным на 1 ноября 2021 года в перечисленные банки от застройщиков поступило 344 заявки на получение проектного финансирования, из которых 103 были одобрены, 89 — отклонены, 52 еще рассматриваются.

По информации заместителя председателя Уральского банка ПАО Сбербанк Андрея Волчека, Башкортостан находится на седьмом месте в России по объему строящегося жилья: по итогам 2021 года в эксплуатацию будет введено 900 тыс. кв. м жилья, 80% которого жители республики приобретают «на инвестиционной фазе». Лишь 11% от общего объема жилищного строительства приходится на небольшие города. Волчек признал, что у некрупных застройщиков проблемы с доступом к проектному финансированию, — и предложил им скооперироваться с более крупными игроками из Уфы. «Крупные компании Уфы могут получить кредиты, зайти в небольшой город в кооперации с местной компанией, где локальная компания может стать субподрядчиком, а уфимская компания — финансовым агентом», — пояснил он свою мысль.

Основная цель реформы финансирования строительной отрасли достигнута, уверен заместитель управляющего Отделением-Национальным банком по Республике Башкортостан Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин. «С одной стороны строительная отрасль обеспечена стабильным источником финансирования в виде банковских кредитов, с другой — обеспечена высокая защищенность средств дольщиков», — обрисовал он сложившуюся ситуацию, добавив, что застройщики на сегодняшний день являются одними из главных корпоративных заемщиков в российских банках.

Для самих банков это стало возможностью повысить качество своих кредитных портфелей, отметил Коровин, уточнив, что пока — после реформы системы финансирования строительного сектора — в стране был выявлен всего один проблемный кредит на сумму около 100 млн рублей.

«Схема эскроу-счетов, которая применяется при проектном финансировании, позволяет обеспечить уровень процентной ставки существенно более низкий, чем существующие рыночные ставки», — подчеркнул эксперт. По его словам, средневзвешенная ставка по проектному финансированию сейчас ниже 4%, тогда как на рыночных условиях кредиты выдаются под 12-13%.

Анализируя проектное финансирование строительного сектора Башкортостана, Коровин признал, что оно в основном сосредоточено в крупных городах: 86% всего объема финансов, предоставленного банками застройщикам, сконцентрировано в Уфе.

Также спикер объяснил, почему срок рассмотрения банком заявки на проектное финансирование составляет 35 дней: речь идет о крупных проектах, кредитный анализ которых является достаточно сложным, и его скорость зависит в том числе от того, насколько качественно и быстро сами податели заявок предоставляют документы. Опытные застройщики, по словам Коровина, проходят эту процедуру гораздо быстрее, чем начинающие игроки на рынке.

Представители застройщиков посетовали и на другие затяжные процессы в строительстве по проектному финансированию. Так, финансовый директор ГК «Садовое кольцо» Екатерина Ермакова рассказала, что с момента одобрения банковской заявки на получение средств до самого их получения проходит полтора месяца. «Средства мы получаем только через два месяца после получения разрешения на строительство», — подчеркнула она.

Некомфортен застройщикам и установленный банками критерий покрытия долга — он слишком высокий, добавила Ермакова. Речь идет о показателе LLCR (Loan life coverage ratio) — коэффициенте покрытия долга денежными потоками, доступными для обслуживания долга в период до его погашения. «Требуемые показатели покрытия долга — 1,23-1,25 LLCR. В уфимских проектах таких показателей нет», — констатировала финдиректор ГК «Садовое кольцо».

По словам Ермаковой, чтобы достичь требуемого банками коэффициента, застройщики вынуждены повышать цену «квадрата» в строящейся недвижимости и вкладывать в проекты больше собственных средств — или сокращать себестоимость реализации проекта, тем самым снижая его качество.

Реформа финансирования строительства повысила финансовую нагрузку на конкретные проекты застройщиков, поскольку 10% от бюджета в любом случае уходит на оплату банковского обслуживания эксроу-счетов. «Это совсем недешево», — считает Ермакова.

Генеральный директор ООО Трест «Крупнопанельное домостроение» Андрей Пестрецов сообщил, что его компания столкнулась со сложностями при реализации проектов в малых городах Башкортостана, где жилая недвижимость гораздо дешевле, чем в Уфе. Когда было введено обязательное проектное финансирование для застройщиков, инвестиционная доходность жилищного строительства в Стерлитамаке упала до 7-9%. «Мы всерьез задумывались, чтобы уйти с этой локации, с этого рынка», — признался Пестрецов.

По его словам, компании пришлось искать выход из ситуации, привлекая покупателей за счет пересмотра концепций благоустройства, повышения качества используемых материалов и конечного продукта.

«В этом году начали строительство нового производства, которое позволит выпускать серию домов европейского качества. Мы стали меняться, мы почувствовали, что клиенты нас ценят. В результате проекты в Стерлитамаке стали вполне себе интересными с точки зрения инвестиций», — поделился гендиректор треста.

Но все равно, подчеркнул Пестрецов, застройщику тяжело вкладывать в проекты по 150-180 млн рублей, чтобы получить под них проектное финансирование от банка. Рано или поздно это неминуемо приведет к тому, что застройщики начнут отказываться от работы в некрупных населенных пунктах.

«Да, пока мы это делаем. Да, пока мы создали концепцию, чтобы проекты стали более-менее интересными и привлекательными. Параллельно ведется наращивание объемов строительства в Уфе, где показатели будут существенно выше, чем в Стерлитамаке. Тогда встанет вопрос выбора — и он будет не в пользу Стерлитамака, если не будет найден некий баланс по доле собственного участия», – предупредил Андрей Пестрецов.

Частично снизить собственные расходы застройщиков при проектном финансировании объектов поможет механизм инфраструктурных облигаций, уверена директор по инфраструктурным облигациям ДОМ.РФ Марина Слуцкая. «Правительство совместно с ДОМ.РФ разработало механизм, чтобы привлечь финансирование с рынков и предоставить его инфраструктурным проектам. Есть возможность выдавать под такие проекты льготные займы по ставке 3-4 % на срок до 15 лет», — рассказала она.

По словам Слуцкой, инфраструктурные облигации как проект появились в 2021 году. В сентябре ДОМ.РФ разместил их по ставке 8%. «У нас достаточно ликвидности, чтобы профинансировать большое количество проектов», — заверила спикер.

Еще одной возможностью снизить собственную нагрузку для застройщиков Слуцкая назвала займы под государственные гарантии — правда, этот механизм актуален лишь для застройщиков, региональных корпораций развития и юрлиц, принадлежащих субъектам федерации. Им доступны займы на сумму от 300 млн рублей, предоставляемые под госгарантии, — и в этом случае LLCR застройщиков может быть ниже, до 1,25, то есть на финансирование могут претендовать «чуть менее устойчивые проекты», чем те, которые банки финансируют на общих основаниях, пояснила директор по инфраструктурным облигациям ДОМ.РФ.

Директор корпоративных продаж ДОМ.РФ Оксана Харченко уточнила, что нижняя планка LLCR в их проекте находится на уровне 1,2 — то есть речь идет именно о работе с низкомаржинальными проектами.

Идею поддержал директор Центра государственно-частного партнерства Республики Башкортостан, депутат Курултая РБ Рустем Мусабиров. По его словам, в муниципальных бюджетах не хватает средств на строительство инфраструктуры, в том числе социальной, — но они могли бы субсидировать застройщикам процентную ставку за пользование банковскими услугами.

Подводя итоги дискуссии Адель Сайфуллина анонсировала создание Ассоциацией застройщиков Республики Башкортостан консалтингового центра, при посредничестве которого поддержку смогут получить некрупные застройщики без опыта привлечения проектного финансирования.

Кроме того, Ассоциация намерена направить в Правительство Республики Башкортостан предложение о внесении изменений в федеральный порядок субсидирования процентных ставок — чтобы регион включили в государственную программу по финансированию низкомаржинальных проектов.

***

Форум «Международная неделя бизнеса — 2021: инвестиции в будущее» был организован в Уфе 15-18 декабря при участии представителей региональной и федеральной власти, экспертов и предпринимателей из разных стран. Сессии и пленарные заседания, включенные в программу форума, были посвящены актуальным вопросам развития бизнеса — привлечению инвестиций, выходу производителей на экспортные рынки, механизмам продвижения и повышения эффективности бизнеса, экологичности производства, применению современных технологий (в том числе беспилотных) и др. В рамках форума состоялись церемонии вручения наград в различных сферах бизнеса, а на полях мероприятия — деловые встречи и подписание соглашений.

Фотографии с мероприятия: https://ibw-bashkortostan.com/photo/104/